Mietrecht

Wichtige Stellen im BGB

Im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB ist das Mietrecht im achten Abschnitt des zweiten Buches näher geregelt. Der Mietvertrag begründet ein Schuldverhältnis des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Der Abschnitt ist mit seinen Paragraphen in mehrere Unterabschnitte, in Kapital sowie in Unterkapital aufgeteilt. Der zweite Untertitel enthält mit den §§ 549 bis 577a die Einzelbestimmungen zum Mietverhältnis über Wohnraum. Mehrere Kapitel mit den dazugehörigen Paragraphen betreffen die Miete, den Wechsel der Mietparteien, sowie das Beendigung des Mietverhältnisses.

Die Anwendung der BGB-Bestimmungen auf das allgemeine Mietrecht ist recht kompliziert. Gesetz und Rechtsprechung müssen nach dem jeweils aktuellen Stand angewendet werden. Hier ist unsere Anwaltskanzlei gefragt, wenn es um die zutreffenden BGB-Mietrechtsbestimmungen für den individuellen Einzelfall geht.

Mietrechtsgesetz

Das MRG, Mietrechtsgesetz aus dem Jahre 1982 ist die Rechtsgrundlage in Österreich für das Mieten von Wohnungen und Geschäftsräumen. Insofern kann es als ein Pendant zum deutschen BGB bezeichnet werden.

Vorgänger des MRG war das Mietengesetz aus Anfang der 1920er Jahre. Zu den Einzelregelungen innerhalb des MRG gehören nähere Bestimmungen über den Hauptmietzins als die Kaltmiete, über Richtwert- sowie Untermietzins, über Ausstattungskategorien sowie über den Kündigungsschutz für Mieter. Eine Besonderheit ist die Regelung über ein mietrechtliches Außerstreitverfahren. Dazu gehört die Eigenvertretung des Mieters in den ersten beiden Gerichtsinstanzen.

Ob das immer hilfreich ist, sollte im Einzelfall beurteilt werden. Für den Mieter ist es allemal ratsam, sich von einem Fachmann beraten und helfen zu lassen. Für solche Situationen ist unsere Anwaltskanzlei der richtige Ansprechpartner.

Mietrechtsnovellierungsgesetz

Das MietNovG in seiner offiziellen Bezeichnung 'Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung' ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Es beinhaltet die vom Bundestag beschlossenen Änderungen zu den betreffenden Paragraphen des BGB. Inhaltlich sind die Mietpreisbremse sowie das sogenannte 'Bestellerprinzip' die gravierenden Neuerungen für das Mietrecht. Die Miethöhe bei Mietbeginn oder bei Modernisierung betrifft das BGB, während sich das neue Bestellerprinzip auf das Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung aus dem Jahre 1971 bezieht.

Danach muss derjenige die Maklergebühr bezahlen, der den Immobilienmakler beauftragt hat. Bis dahin war es gängige Praxis, dass der Vermieter den Makler mit der Mietersuche beauftragt hat, und dass der Makler vom Mieter bezahlt wurde.

Allgemeines zur Beweislast

Als Beweislast wird ganz allgemein die Zuständigkeit einer Partei bezeichnet, in einem vorprozessualen oder in einem Rechtsstreitverfahren die aufgestellte Behauptung beweisen zu können oder zu müssen.

Im Mietrecht fällt die Beweislast immer demjenigen Vertragspartner als Vermieter oder Mieter zu, in dessen Bereich der betreffende Schaden entstanden ist. Die Mietwohnung ist vom Vermieter ohne Mängel übergeben worden. Das ist so bei der Wohnungsübergabe protokolliert worden. Die typische Situation für ein schwieriges Beweislastverfahren ist der Schimmelbefall. Zunächst ist der Vermieter am Zuge nachzuweisen, dass der beanstandete Mangel oder Schaden nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt.

Anschließend muss der Mieter nachweisen, den Schaden nicht verursacht zu haben. So geht es dann wechselweise hin und her. Für den Mieter ist es unerfreulich bis hin zu unmöglich, ein solches Beweislastverfahren erfolgreich zu führen. In dieser Situation hilft unsere Anwaltskanzlei dabei, Recht zu bekommen.

Vermietung von unsaniertem Altbau

Auch ein unsanierter Altbau muss vertragsgemäß nutzbar sein. Zur Pflicht des Vermieters gehört es, dem Mieter eine der Kaltmiete entsprechende Wohnung zur Nutzung zu überlassen.

Die muss ungeachtet dessen bewohnbar und heizbar sein. Einerseits muss es der Vermieter unter bestimmten Umständen dulden, dass der Mieter Instandsetzungsarbeiten in Eigenregie vornimmt. Andererseits ist der Vermieter keinesfalls immer von Gewährleistungsansprüchen des Mieters freigestellt. Unsanierten Altbau zu vermieten ist immer mit dem Risiko von Unstimmigkeiten verbunden.

Trotz einer geringen und moderaten Kaltmiete erwartet der Mieter einen wohnlichen Mindeststandard. Der ist nicht zufriedenstellend gesetzlich definiert, sodass es meistens zu Streitigkeiten vor Gericht kommt. Hier ist der beklagte Vertragspartner gut beraten, sich von unserer Anwaltskanzlei vertreten zu lassen.

Energieausweis

Rechtsgrundlage für den Energieausweis ist die Energieeinsparverordnung EnEV. Die zentrale Registrierung erfolgt beim Deutschen Institut für Bautechnik in Berlin.

Seit Mai 2014 ist der Energieausweis ein Pflichtdokument. Es wird dem Eigentümer von Neubauten als Energiebedarfsausweis übergeben, der seinerseits dem Mieter gegenüber nachweispflichtig ist. Für Bestandswohnungen ist wahlweise der Energiebedarfsausweis oder der Energieverbrauchsausweis eine Voraussetzung für die Vermietung. Er muss bei der Wohnungsbesichtigung einsehbar, und auch in der Immobilienanzeige müssen Angaben dazu enthalten sein.

Im Energieausweis wird in Steckbriefform der Energiestandard der Mietwohnung festgehalten. Der bezieht sich auf den energetischen Gebäudezustand, auf die Heizungsenergien sowie auf Energiekennwerte. Neuere Fassungen des Energieausweises weisen darüber hinaus die Energieeffizienzklassen von A+ bis H aus.

Berechnung der Quadratmeter

Wohnfläche in Quadratmetern ist die entscheidende Grundlage für die Kaltmiete der Mietwohnung. Darüber hinaus orientiert sich in Mehrfamilienhäusern die Berechnung von Heizkosten oftmals an der Wohnfläche.

Grundsätzlich gilt, dass nur diejenigen Wohnräume in die Berechnung einbezogen werden, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Ist das beim Kellerraum oder Dachboden nicht der Fall, dann bleiben diese Flächen unberücksichtigt. Balkon- und Terrassenflächen werden üblicherweise zu einem Viertel ihrer Gesamtfläche angesetzt. Dachgeschosswohnungen werden mit ihren Raumteilen ab einer Raumhöhe von zwei Metern ungekürzt angesetzt.

Raumteile mit Raumhöhen zwischen ein und zwei Metern werden zur Hälfte berechnet, und unter einem Meter bleiben sie komplett unberücksichtigt. Der Wintergarten wird dann mit seiner vollen Grundfläche angesetzt, wenn er beheizbar ist; ansonsten nur zur Hälfte.

Besichtigung

Jede Wohnungsbesichtigung sollte bei hellem Tageslicht stattfinden. Um den richtigen Eindruck für das Wohnungsumfeld nebst Infrastruktur zu bekommen, empfiehlt sich ein Werktag zu den gängigen Geschäftszeiten.

Zollstock, Block und Schreibgerät gehören ebenso dazu wie ein Blick hinaus aus dem Fenster, oder der Austritt auf den Balkon. Bei einer Bestandsimmobilie gilt der kritische Blick dem Zustand von Türen, Fensterrahmen und Fensterscheiben. Zahl und Platzierung von Steckdosen sollten notiert, und die 'alles entscheidende Frage des Vormieters zur Übernahme der Einbauküche' muss keineswegs sofort mit einem Ja oder Nein beantwortet werden. In dieser Situation sucht jeder seinen eigenen Vorteil.

Gemeinschaftsräume wie Wasch-/Trockenkeller, Abstellraum für Fahrräder oder der Garagenplatz gehören ebenfalls zur Besichtigung. Gesprächsnotizen auf dem Diktafon zu vermerken mutet etwas exotisch an, ist jedoch beim Besichtigen von einigen bis vielen Wohnungen mehr als hilfreich.

Vermietete Gegenstände

Sofern die Mietwohnung ganz beziehungsweise teilmöbliert, die Dusche mit Vorhang oder Abtrennung versehen ist, oder wenn weiteres Mobiliar wie Einbauküche sowie Durchlauferhitzer ein Mietgegenstand sind, muss das im Einzelnen im Vertrag aufgeführt werden.

Hier gilt der Grundsatz, dass der Vermieter für die vermieteten Sachen haftet. Dementsprechend höher wird die Kaltmiete angesetzt. Die Einbauküche, kurz EBK, muss so funktionsfähig sein und bleiben, wie sie es beim Einzug gewesen ist. Maßgebend ist die protokollierte Wohnungsübergabe. Die defekte Geschirrspülmaschine muss im Schadensfall repariert werden, ebenso wie die Duschabtrennung ersetzt werden muss.

Für Schäden an den gegen Entgelt gemieteten Sachen ist der Vermieter zuständig. Hier ist die Abgrenzung hin zu einer mietabhängigen Abnutzung oftmals nicht einfach.

Wohngemeinschaften & Lebensgemeinschaften

Wohngemeinschaften und nichteheliche Lebensgemeinschaften haben gemeinsam, dass der jeweilige Mitbewohner kein vertraglicher Mieter ist. Ansonsten besteht aus rechtlicher Sicht ein deutlicher Unterschied zwischen den beiden Gemeinschaften.

Jede von ihnen bedarf der Zustimmung des Vermieters. Die muss der Mieter beantragen, wenngleich das in der Regel nur eine Formsache ist. Der Vermieter hat durchaus Möglichkeiten einen weiteren Mitbewohner abzulehen, jedoch muss er begründen können warum er die weitere Person nicht in seiner Mietswohnung als Untermieter duldet. Darüber hinaus darf die Mietwohnung durch den Mitbewohner nicht überbelegt werden.

Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, dann ist das für den Vermieter ein Grund zur fristlosen Kündigung. Dem Vermieter müssen Name, aktuelle Wohnanschrift und Berufstätigkeit des Mitbewohners schriftlich dargelegt werden.

Keller, Flur und Dachboden

Räume und Flächen außerhalb der gemieteten Wohnung können, sie müssen aber nicht zwingend im Mietvertrag aufgeführt sein. Wenn ja, dann werden sie in der Wohnflächenberechnung erfasst und sind dann mit allen Rechten und Pflichten für beide Seiten vermietet.

Oftmals wird als mündliche Nebenabrede angeboten, Nebenräume wie Keller oder Dachboden kostenlos nutzen zu können. Das ist dann so gemeint wie gesagt. Der Vermieter überlässt diese Räume und Flächen, ohne sie zu vermieten. Dadurch hat er weder Haftungs- noch Gewährleistungspflichten. Der Mieter kann umgekehrt keine weiteren Ansprüche aus der Nutzung ableiten.

Auf der sicheren Seite ist der Mieter, wenn diese Räume Gegenstand des Mietvertrages sind. Anderenfalls kann der Vermieter jederzeit verlangen, dass die auf 'Leihbasis' überlassenen Flächen zurückgegeben müssen, sprich nicht mehr genutzt werden dürfen.

Garagennutzung

Sofern der Mieter an einer dauerhaften Nutzung der Garage interessiert ist, sollte er das durch die Aufnahme des Pkw-Einstellplatzes in den Mietvertrag sicherstellen.

In diesem Falle sind Wohnraum und Garage vertraglich miteinander verbunden. Eine andere Möglichkeit ist der Abschluss eines eigenen Garagenmietvertrages. Der hat den Vorteil, unabhängig vom Wohnungsmietvertrag zu sein; beispielsweise bei einem späteren Verzicht auf die Garagennutzung aus privaten Gründen. Bei einer Nutzungsüberlassung der Garage ohne Vertrag, sozusagen auf Gutwill, läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter seine Zusage jederzeit ohne nähere Begründung zurücknehmen kann.

Insofern sollte die Garagennutzung vertraglich fixiert sein. Wie, das sollte der Mieter entscheiden. Üblich ist es, dass die Mietwohnung zusammen mit ein oder zwei Garageneinstellplätzen angeboten wird.

Hausordnung

Eine Hausordnung regelt das Miteinander der Mieter in einem Mehrfamilienhaus, sowie die Rechte und Pflichten des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Die Muster-Hausordnung des Deutschen Mieterbundes DMB gliedert sich in die Bereiche Lärm, Kinder, Sicherheit, Reinigung, Lüften, Fahrzeuge und Haustiere. Die Hausordnung ist in einem Mehrfamilienhaus sowohl mit Mietwohnungen als auch mit Eigentumswohnungen erforderlich. Sie ist die Grundlage für das Zusammenleben mehrerer Wohnparteien, unabhängig von dem Rechtsverhältnis Miete/Eigentum.

Für den Mieter ist die Hausordnung ein Bestandteil des Vertragsverhältnisses zum Vermieter. Für den Wohnungseigentümer ist sie ein Beschluss der Eigentümerversammlung aus dem Gremium, in dem alle Wohnungseigentümer mit Sitz und Stimme vertreten sind. Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, Beschlüsse anzufechten. Das ist im Einzelfall nicht einfach und sollte durch eine Beratung unsere Anwaltskanzlei begleitet werden.

Rauchmelder

Die Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmelden, den umgangssprachlichen Rauchmeldern, ist fast ausnahmslos eine Pflicht des Vermieters. In den meisten Bundesländern besteht die Pflicht zur Einführung von Rauchmeldern, jedoch gibt immer noch vereinzelt Ausnahmen.

Die Übergangsfristen zum Nachrüsten betragen mehrere Jahre und dauern in einigen Bundesländern bis Ende 2016/2018. In Mietwohnungen, also in den Privathaushalten soll je ein Rauchmelder im Eingangsflur als dem Fluchtweg, sowie in allen Wohnräumen wie Wohn-/Schlaf-/Kinderzimmer angebracht werden. Die Kauf- und Installationskosten trägt, außer im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern, der Vermieter. Rechtsgrundlage dafür ist die jeweilige Landesbauordnung, die LBO.

Rauchmelder sind mit Batterien ausgestattet. Üblich ist es, dass der Vermieter zusammen mit der Montage die Erstausstattung übernimmt. Die Folgebatterien werden vom Mieter auf dessen Kosten ausgetauscht.

Mindestmietdauer

Zur freien Vertragsgestaltung eines Mietvertrages gehört es unter anderem, eine Mindestmietdauer zu vereinbaren. Üblich ist ein Zeitraum von zwei bis drei Vertragsjahren; danach verlängert sich der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

Die Nichteinhaltung des mit einer Mindestmietdauer abgeschlossenen Vertrages, also der vorzeitige Auszug wäre ein Vertragsverstoß beziehungsweise Vertragsbruch. Der Mieter kann dann während der Mindestmietdauer ausziehen, wenn ihm der Vermieter seinerseits durch Vertragsverstoß einen Anlass dazu gibt. Das ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 569 BGB. Diese Situation ist jedoch nicht einfach zu lösen und richtet sich immer nach dem individuellen Einzelfall.

Der Mieter sollte sich zweckmäßigerweise von unserer Anwaltskanzlei beraten lassen. Erfahrungsgemäß kann durch unsere Rechtsvertretung eine Lösung erzielt werden, mit der beide Seiten buchstäblich leben können.

Parkplatz, Behindertenparkplatz

Der Behindertenparkplatz ist nach der Straßenverkehrsordnung StVO eine besondere Parkgelegenheit für Menschen mit körperlichem Handicap.

Die Parkfläche ist mit den maximalen Ausmaßen von 7,50 x 2,50 Metern für einen Längsparkplatz deutlich größer als für eine reguläre Parkfläche. Die Parkmöglichkeit für den Pkw des Mieters ist ein Angebot des Vermieters. Der kann selbst über das Angebot entscheiden. Der Mieter hat auch deswegen keinen Rechtsanspruch darauf, weil es sich bei der Garagenfläche nicht um eine öffentliche Fläche handelt.

Der Mieter ist für die pflegliche Nutzung und für die Instandhaltung der Parkfläche verantwortlich. Darunter fällt auch die Beseitigung eines Ölfleckes auf seine Kosten. Spätestens zum Vertragsende muss der Parkplatz in einem unversehrten Zustand zurückgegeben werden.

Übergabeprotokoll & Mängelliste

Das Einzugsprotokoll ist für den Vermieter ein Übergabe-, für den Mieter ein Übernahmeprotokoll. Es ist eine standardisierte Checkliste, in die in Bezug auf die individuelle Mietwohnung sämtliche negativen Abweichungen vom Mietvertrag als sogenannte 'Mängelliste' eingetragen werden.

Der Mieter muss wissen, dass alles, was jetzt nicht beanstandet wird, als akzeptiert gilt. Beanstandete Mängel sollten fotografisch dokumentiert und dem Protokoll beigefügt werden. Dem Vermieter sollte eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Wenn die Wohnungsübergabe vor dem Einzugstag erfolgt, dann gilt der als Fristablauf. Das Einzugsprotokoll wird zweifach ausgefertigt, mit Datum versehen und von beiden Seiten unterzeichnet.

Jeder erhält eine der beiden identischen Ausfertigungen ausgehändigt. Das Protokoll muss bis zum Wohnungsauszug, also bestenfalls über mehrere Jahrzehnte hinweg, aufbewahrt werden.

Makler Courtage / Provision

Die Maklerprovision beträgt bei einer privaten Wohnungsvermittlung im Regelfall zwei Monatskaltmieten zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Zahlungspflichtig ist der jeweilige Auftraggeber, also der Vermieter oder Mieter. Fällig wird die Maklerprovision ausschließlich bei erfolgreicher Wohnungsvermietung, das heißt nach Unterzeichnung des Mietvertrages. Für die Vermittlung einer Sozialwohnung kann keine Maklerprovision verlangt werden, ebenso wenig bei der Erneuerung oder bei der Fortsetzung eines bereits bestehenden Mietverhältnisses.

Der Makler darf weder Eigentümer noch Vermieter der betreffenden Mietwohnung sein oder mit dem Vermieter in einer rechtlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Verbindung stehen; er muss in dem Sinne unabhängig sein. Für seine Vermittlungstätigkeit benötigt der Makler eine Genehmigung nach § 34c der Gewerbeordnung.

Zeitpunkt der Mietzahlung

Nach § 556b BGB 'ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist'.

Für die Wohnungsmiete beziehungsweise für die Mietwohnung gilt der Kalendermonat als Zeitabschnitt. Demgemäß muss die Monatsmiete bis zum dritten Werktag des betreffenden Monats dem Girokonto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die Mietzahlung ist also immer im Voraus fällig. Der Samstag ist ein Wochentag, jedoch kein Werktag im Sinne von § 556b BGB. Werktage sind die Tage Montag bis Freitag.

Falls Werktag und Feiertag identisch sind, so wie bei Ostermontag oder bei Pfingstmontag, dann gilt § 193 BGB. Danach 'tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag'. Bei einem Dauerauftrag, der am Ersten des Monats ausgeführt wird, ist der Mieter mit einer SEPA-Überweisung auf der sicheren Seite.

Schlüsselübergabe, Vervielfältigung & Verlust

Im Mietvertrag ist vereinbart, wie viel Schlüssel der Mieter für welche Türen ausgehändigt bekommt. Das geschieht bei der Wohnungsübergabe, spätestens am Einzugstag.

Damit übernimmt der Mieter gleichzeitig die Verantwortung und die Haftung für die Schlüssel. Jegliche Änderungen, so wie das Vervielfältigen von Schlüsseln, bedeutet eine Änderung des Mietvertrages. Dem muss der Vermieter zustimmen. Bei modernen Schlössern oder bei Schließanlagen ist es eher umgekehrt. Der Vermieter behält die „Schlüsselkarte“ und muss vom Mieter angesprochen werden, wenn der einen 'Nachschlüssel' wünscht.

Für den Verlust des erhaltenen Schlüssels haftet der Mieter. Der Schadensersatz bezieht sich sowohl auf den Neukauf des Schlüssels als auch auf anfallende Montagekosten für ein Schloss oder für eine Schließanlage. Dieses Schlüsselverlustrisiko lässt sich über die Hausratversicherung absichern.

Erlaubnis von Haustieren

Die Rechtsprechung in Bezug auf Haustiere in Mietwohnungen ist nicht bundesweit einheitlich. Die Amtsgerichte als unterste Instanz entscheiden recht unterschiedlich.

Wenn im Mietvertrag kein „Haustierverbot“ enthalten ist, dann wirkt sich das wie eine Erlaubnis für den Mieter aus. Andererseits wird ein generelles Haustierverbot oftmals als sittenwidrig angesehen. Zu Kleintieren, die problemlos in der Mietwohnung gehalten werden dürfen, gehören Tiere in Käfigen, Aquarien und in Terrarien. In einem Mehrfamilienhaus darf das Halten von Haustieren nicht zu Nachteilen oder zu Beeinträchtigungen der anderen Mietparteien führen.

Im Zweifelsfall ist es durchaus empfehlenswert, sich von unserer Anwaltskanzlei beraten zu lassen, bevor ein Haustier angeschafft wird. Ein vorheriger Verzicht fällt allemal leichter als die nachträgliche Rückgabe.

Der Untermietvertrag

Ein Untermieter ist diejenige Person, die eine vom Hauptmieter gemietete Wohnung nutzt, ohne zur Familie zu gehören oder im Mietvertrag genannt zu sein.

Nach § 540 BGB muss der Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen. Er kann seine Zustimmung verweigern mit der Maßgabe, dass der Mieter dann den Mietvertrag außerordentlich, also vorzeitig kündigen kann. Umgekehrt ist die unerlaubte Untervermietung ebenfalls ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

Die Zustimmung kann nach § 563 BGB versagt werden, wenn durch die Untervermietung eine Überbelegung der Mietwohnung entstehen würde. Auch die Unzumutbarkeit der Untervermietung für den Vermieter ist Grund zu einem Nein. Bei dieser schwierigen Sachlage sollte der Mieter schon im Vorfeld der geplanten Untervermietung Kontakt zu unserer Anwaltskanzlei aufnehmen.

Betreten des Mietobjektes durch Vermieter / Nachmieter

Aufgrund des Mietvertrages hat der Mieter das Hausrecht für die Mietwohnung. Die darf der Vermieter nur in bestimmten Fällen betreten, und zwar jeweils nur nach vorheriger Terminabstimmung mit dem Mieter.

Zu solchen Ausnahmefällen gehört die Wohnungsbesichtigung durch einen potentiellen Nachmieter. In seinem eigenen Interesse darf der Vermieter, und zwar nur im Beisein des Mieters, die Wohnung betreten, wenn konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden bekannt sind, bei einem begründeten Verdacht der vertragswidrigen Nutzung, zum Ablesen von Zählern für Strom und Heizung, oder zur Vorbereitung von Instandhaltungs-/Modernisierungsarbeiten.

Gängige Besichtigungszeiten sind an den Wochentagen zwischen 10.00 bis 13.00 Uhr und 16.00 Uhr bis 19.00 Uhr. In Notfällen wie einem Wasserohrbruch kann der Vermieter die Mietwohnung ohne Voranmeldung betreten und dazu auch den bei ihm hinterlegten Zweit-/Notschlüssel benutzen.

Einzug des Lebenspartners

Wenngleich der Vermieter den Einzug des Lebenspartners nur sehr begrenzt verhindern kann, so muss er dennoch vorab um seine Zustimmung gefragt werden.

Ansonsten handelt es sich um eine vertragswidrige, unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung. Rechtsgrundlage ist in diesem Falle § 553 BGB. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Lebenspartner nachträglich einzieht. Das Ja dazu kann der Vermieter nur dann verweigern, wenn er in der Person des Lebenspartners einen wichtigen Grund sieht, wenn der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde, oder wenn aus sonstigen Gründen die Überlassung an den Lebenspartner für den Vermieter nicht zumutbar ist. Beim Tod des Mieters kann dessen Lebenspartner den bestehenden Mietvertrag übernehmen.

Swimmingpool & Planschbecken im Garten

Sofern die Gartennutzung durch den Mieter eindeutig im Mietvertrag geregelt ist, steht es dem Mieter weitgehend frei, wie er den Garten nutzt.

Der mobile Swimmingpool nebst Planschbecken dient zu Spiel- und zu Erholungszwecken des Mieters und seiner Familienangehörigen. Wenn es die Gartenfläche zulässt und der anderweitige Nutz-/Ziergarten dadurch nicht beeinträchtigt wird, dann kann der Mieter diese beiden Pools ohne Zustimmung des Vermieters aufstellen. Anders ist die Situation, wenn der Pool in den Boden verankert oder gar zementiert wird.

Das wäre eine bauliche Veränderung, die ohne das OK des Vermieters unzulässig ist. Bei Aufstellen und Platzieren hingegen lässt sich jederzeit der Urzustand wiederherstellen. Diese typische Einzelfallregelung sollte am besten einvernehmlich mit dem Vermieter abgestimmt werden.

Umbauten

Änderungen an der Bausubstanz der Mietwohnung gegenüber dem Mietvertrag stellen eine Vertragsänderung dar. Der Änderung müssen mit Mieter und Vermieter beide Vertragspartner zustimmen.

Unterschieden wird in Einrichtungen einerseits sowie in An- und Umbauten andererseits. Einrichtungen wie Rollos oder wie Türverkleidungen sind kein Eingriff in die bauliche Substanz; im Gegensatz zu Mauerdurchbrüchen, zu Wandverfliesungen, oder zum Einziehen neuer Wände. Die Zustimmung des Vermieters zu solchen Umbauten ist meistens mit der Auflage verbunden, dass der Mieter beim Wohnungsauszug den Urzustand auf seine Kosten wiederherstellen muss.

Das wird schriftlich festgehalten und ist ein Bestandteil des Mietvertrages. Die Vornahme von genehmigungspflichtigen Umbauten ohne das Mieter-OK ist ein Vertragsverstoß. Für den Einzelfall bieten wir eine Rechtsberatung durch unsere Anwaltskanzlei an, bevor mit derartigen Änderungen/Ergänzungen in der Mietwohnung begonnen wird.

Nebenkosten & Jahresabrechnung

Rechtsgrundlage für die Abrechnung der Neben- beziehungsweise Betriebskosten, umgangssprachlich auch als Jahresabrechnung bezeichnet, ist § 556 BGB.

Die mit der monatlichen Mietzahlung erhobenen Abschlagszahlungen sind spätestens zwölf Monate, also ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Spätere Nachforderungen kann der Vermieter nicht mehr geltend machen. Danach hat der Mieter ebenfalls ein Jahr lang Zeit dazu, die Jahresabrechnung zu prüfen und ihr zu widersprechen. Belege zu den einzelnen Kostenarten brauchen der Abrechnung nicht beigefügt zu werden.

Der Mieter hat jedoch Anspruch auf eine Belegeinsicht. Das Recht bezieht sich auf die Rechnungs-/Abrechnungsbelege, nicht jedoch auf die Quittungen und Zahlungs-/Überweisungsbelege. Rechtsgrundlage für diese Rechenschaftspflicht des Vermieters ist § 259 BGB. Die einzige Ausnahme davon bildet die NMV, Neubaumietenverordnung über preisgebundenen Wohnraum. Anstelle des Einsichtsrechts hat der Mieter hier Anspruch auf die Überlassung von Belegkopien gegen Kostenerstattung.

Verwaltungskosten

Die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV aus dem Jahre 2004 ist die Rechtsgrundlage zur Berechnung der Betriebs-/Nebenkosten für Mietwohnungen.

Im § 2 BetrKV sind die abrechnungsfähigen, sprich auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten namentlich aufgeführt. Dazu gehören nicht die Verwaltungskosten. Die sind gemäß § 1 Absatz 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich ausgenommen. Für den Meter ist es oftmals nicht einfach, die Verwaltungsausgaben von anderen Kosten für Hausmeister oder Gartenpflege zu trennen. Hier wird gerne versucht, diese Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Der kann sich durch eine regelmäßige Einsicht in die Abrechnungsbelege dagegen wehren.

Hierzu bietet unsere Anwaltskanzlei ihre Hilfe und Unterstützung an. Mit Knowhow und Erfahrung gelingt es uns, buchstäblich die Spreu vom Weizen zu trennen.

Eigentümerwechsel

Kauf bricht nicht Miete! So lautet der § 566 BGB und sichert dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter dieselben Rechte, aber auch Pflichten zu wie gegenüber dessen Vorvermieter.

Dieser Grundsatz gilt in gleicher Weise beim Eigentumswechsel infolge einer Erbschaft. Das Vermieter-/Mieterverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Die monatliche Mietzahlung sollte der Mieter jedoch erst dann an den neuen Vermieter bezahlen, wenn er vom bisherigen Vermieter dazu aufgefordert worden ist.

Der Mieter sollte Wert darauf legen, dass der neue Vermieter durch einen Grundbuchauszug nachweist, dass er auch tatsächlich der Eigentümer ist. Anderenfalls besteht die Gefahr, eine Zahlung an den falschen Adressaten zu leisten mit der Folge, dass doppelt gezahlt werden muss. Der eine kassiert, während der andere den rechtlichen Anspruch hat.

Vertragsänderungen

Für den Mietvertrag gilt die Vertragsgestaltungsfreiheit. Wenn beide Parteien zustimmen, dann kann alles vereinbart werden und ist rechtens, sofern Gesetz sowie Rechtsprechung dem nicht entgegenstehen.

Änderungen und Ergänzungen bedürfen auf jeden Fall der Schriftform. Zur Wirksamkeit müssen sie von allen unterschrieben werden, die auch den Mietvertrag als 'Basisvertrag' unterzeichnet haben. Einseitige Vertragsänderungen sind nicht möglich, da sie keine Rechtswirksamkeit haben. Dasselbe gilt für offensichtlich sittenwidrige Änderungen. Häufige Anlässe für Vertragsänderungen im Laufe einer längeren Mietzeit sind Anpassungsvorschriften oder Änderungen der Kaltmiete.

Bevor Sie sich, wie es heißt, auf eine Vertragsänderung einlassen, sollten Sie sich von unserer Anwaltskanzlei beraten lassen. Vermieter ändern erfahrungsgemäß den Mietvertrag nur dann, wenn es zu deren Vorteil ist. Wie das für Sie als Mieter aussieht, prüfen wir für Sie.

Mieterhöhung

Rechtsgrundlage für eine Mieterhöhung sind die §§ 557 bis 560 BGB. Der Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen. Sie bedeutet eine Änderung des Mietvertrages, die nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich ist.

Das Gesetz macht mehrere, unterschiedliche Vorgaben für zulässige Mieterhöhungen. Der Mieter erhält vom Vermieter ein 'Mieterhöhungsverlangen', dem er zustimmen kann. Tut er das nicht bei einer rechtlich begründeten Mieterhöhung, dann hat er nach § 561 BGB ein recht kurzfristiges Sonderkündigungsrecht. Anfechtbar ist jede unberechtigte Mieterhöhung, die auf einer falschen Rechtsgrundlage basiert.

Wir raten jedem Mieter, sich bei einem Mieterhöhungsverlagen von unserer Anwaltskanzlei beraten zu lassen. Für Sie als Laien ist die Situation weder überschaubar noch durchschaubar. Wir verhelfen Ihnen zu Ihrem Recht, ohne dass Ihre Mieterrechte dadurch beeinträchtigt werden.

Bewohnen ohne Mietvertrag

Mit dem Bewohnen ohne Mietvertrag ist eine Mietwohnungsnutzung aufgrund mündlicher Vereinbarung gemeint. Die beiderseits wenigen Rechte und Pflichten sind nirgends schriftlich fixiert, dennoch werden sie erfüllt.

Die Miete wird pünktlich bezahlt, und die Mietwohnung kann so wie vereinbart genutzt werden. Hier gilt § 550 BGB. Danach läuft ein Mietvertrag dann auf unbestimmte Zeit, wenn er für länger als ein Jahr nicht schriftlich abgeschlossen worden ist. Erstmals gekündigt werden kann die Wohnungsnutzung nach dem ersten Nutzungsjahr. Hier gilt die Kündigungsfrist nach § 573c BGB.

Nach Absatz 1 Satz 1 ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats möglich. Bei einem Mietrückstand von zwei Monaten und mehr wird es kritisch. Der Vermieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen und die Zwangsräumung beantragen. Hier empfiehlt es sich, Rechtsbeistand in unserer Anwaltskanzlei zu suchen.

Beseitigung von Schimmel

Schimmel ist die gängige Kurzfassung für den Schimmelpilz als eine krankheitserregende Schimmelbildung in Wohnräumen. Die häufigste Ursache für einen Schimmelbefall ist Feuchtigkeit.

Nach geltender Gesetzgebung und Rechtsprechung ist der Vermieter für die Schimmelbeseitigung verantwortlich. Dazu muss ihm nachgewiesen werden können, dass er den Schimmelbefall verschuldet oder verursacht. An dieser Stelle wird es schwierig und unerfreulich. Ein Grund dafür sind die mit der Schimmelbeseitigung verbundenen Kosten. Der Mieter sollte bereits beim Wohnungseinzug die Bausubstanz auf Schimmelbefall hin prüfen und den Mangel mit der Maßgabe im Einzugsprotokoll festhalten, dass er beseitigt werden muss.

Die Beseitigung von Schimmel ist einer derjenigen Anlässe, in denen wir den Mietern eine Beratung durch unsere Anwaltskanzlei empfehlen. Eine gütliche Einigung mit dem Vermieter, die wir bevorzugt anstreben, ist oftmals für beide Seiten die beste Lösung.

Ungeziefer- Beseitigung

Als Ungeziefer werden kleine Tiere und Schädlinge bezeichnet, die Krankheiten übertragen, oder die in unserem Kulturkreis als lästig, angst- sowie ekelerregend gelten.

Sofern der Mieter das Ungeziefer nicht, wie es heißt, in die Wohnung eingeschleppt hat, handelt es sich um einen 'Ungezieferbefall'. Das ist ein Mangel, den der Vermieter zu verantworten hat. Die Wohnung war beim Einzug ungezieferfrei, und es ist die Aufgabe des Vermieters, diesen Zustand durchgängig aufrechtzuhalten. Daher ist es seine Zuständigkeit und Verantwortung, die Wohnung von einem Ungezieferbefall zu befreien, in dem Sinne zu säubern oder zu desinfizieren.

Das gilt für Kriechtiere wie Ameisen ebenso wie für Bienen, Wespen, Hornissen und andere Flugtiere.

Feuchter Keller

Alle gemäß Mietvertrag angemieteten Räume müssen dem allgemeinen Wohnstandard entsprechen. Der beinhaltet auch die angemessene Trockenheit von Kellerräumen.

Nach gängiger Rechtsprechung ist der feuchte Kellerraum ein vom Vermieter auf seine Kosten zu beseitigender Mietmangel. Das gilt sowohl für den Neubau mit Erstbezug als auch für den Altbau aus dem vergangenen Jahrhundert. Hier wie da wird dem Mieter per Vertrag der heute gängige Mietstandard zugesichert. Wie in vielen anderen Fällen, so ist auch die Situation des feuchten Kellers immer anhand des Einzelfalles zu beurteilen.

Im äußersten Fall haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung im zweistelligen Prozentbereich. Lassen Sie SIch durch einen Rechtsanwalt beraten.

Strom, Telefon- und TV- anschluss

Zu einer Mängelfeststellung gehört immer die Ursachenforschung; wer zuständig und demzufolge verantwortlich ist.

Wenn zur Mietwohnung ein Telefonanschluss gehört, dann ist es die Pflicht des Vermieters, für den Anschluss der Telefonleitung bis hin in die Mietwohnung zu sorgen. Für alles andere ist der Festnetzanbieter der richtige und einzige Ansprechpartner. Gleiches gilt für den Fernsehempfang. Der Vermieter schafft seinerseits die technischen und organisatorischen Voraussetzungen.

Die Elektroninstallation von Kabeln und Steckern gehört zur Wohnungsausstattung. Für diese Funktionsfähigkeit ist der Vermieter verantwortlich. Lampen- und Stromanschlüsse müssen, wie es heißt, Saft haben. Defekte Kabel in oder auf der Wand sind ein No-Go. Der Mieter muss bei der Wohnungsübernahme in einer älteren Bestandsimmobilie auf diese Details ganz besonders achten, um den Vermieter in Regress nehmen zu können, wenn aufgrund solcher Fehlerhaftigkeiten auch noch spätere Schäden entstehen.

Heizung

Heizzeiten, Mindesttemperatur und andere Fragen rund um das Heizen können nur dann zu einem Dissens zwischen Vermieter und Mieter führen, wenn innerhalb der Warmmiete die Heizkosten nicht separat abgerechnet werden.

Ansonsten sollte es dem Vermieter egal sein, welche Heizkosten der Mieter mit seinem Energieversorger abrechnet. Die gesetzliche Heizperiode dauert ein halbes Jahr vom 1. Oktober bis zum 31. März des Folgejahres. In dieser Zeit darf der Vermieter die Heizung auch nicht stundenweise abstellen. Die notwendige Mindesttemperatur ist nicht bundeseinheitlich festgelegt.

Je nach Bundesland, Region und Entscheidung des Amtsgerichtes schwankt sie tagsüber zwischen 18 und 23 Grad Celsius. Einig ist sich die Rechtsprechung darin, dass diese Mindesttemperatur in den Nachtstunden um einige Grad Celsius unterschritten werden darf.

Den Handwerkertermin zeitgerecht ankündigen

Handwerkstermine für Reparaturen oder Instandsetzungen der Mietwohnungen beinhalten Pflichten für Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Der Mieter muss vom Vermieter frühzeitig darüber informiert werden, und umgekehrt muss er den Zutritt in die gemietete Wohnung sicherstellen. Gesetzliche Regelungen über derartige Zeitabläufe gibt es nicht. In diesem Zusammenhang wird häufig von 'angemessen' gesprochen, ebenso wie von 'zumutbar'. Handwerker arbeiten üblicherweise werktags zwischen 08.00 Uhr und 17.00 Uhr.

Einem auswärts arbeitenden Mieter ist es kaum zumutbar, wegen eines Handwerkstermins einen Tag Urlaub zu nehmen. Hier empfiehlt es sich, den Zeitrahmen einzuengen und nähere Uhrzeiten zu benennen. Als zeitgerechte Ankündigung werden ein bis zwei Wochen im Vorhinein als angemessen angesehen. Wie in vielen anderen Situationen, so ist auch in diesem Falle das gute Miteinander zwischen beiden Parteien ausschlaggebend.

Privatsphäre

Nach Artikel 13 Absatz 1 GG, des Grundgesetzes ist die Wohnung unverletzlich. Sie darf ohne Zustimmung des Mieters nur von staatlichen Organen und Vertretern zu Durchsuchungen betreten werden.

Die Privatsphäre beginnt an der Wohnungstür. Bleibt sie verschlossen, kommt niemand hinein – auch der Vermieter nicht. Der hat nur zu bestimmten, ausgewählten Anlässen ein Recht, die vermietete Wohnung zu betreten. Dazu muss er sich rechtzeitig vorher mit dem Mieter über einen Termin einigen. Zu diesen Gründen gehören notwendige Arbeiten für Instandsetzung und Reparatur des vermieteten Wohnraums, oder die Wohnungsbesichtigung zusammen mit einem potentiellen Nachmieter wegen Auszug des derzeitigen Mieters.

Nur bei Gefahr im Verzuge wie bei einem Wasserrohrbruch mit Wasserschaden kann der Vermieter auch ohne Terminabsprache Zutritt verlangen, oder aber die Mietwohnung in Abwesenheit des Mieters betreten. Ansonsten gilt auch für den Mieter die Redewendung 'my home is my castle'.

Überwachungskamera

Das Anbringen einer Überwachungskamera an/in einem Mehrfamilienhaus bedeutet immer den Eingriff in die Persönlichkeitsrechte aller Mitbewohner.

Ohne deren Zustimmung darf sie weder der Vermieter noch einer der Mieter installieren. Dabei ist es unerheblich, ob die Kamera tatsächlich eingeschaltet ist oder nicht, oder ob es sich um eine täuschend ähnliche Attrappe handelt. Wenn es sich um ein gemietetes Einfamilienhaus handelt, dann ist die Situation anders.

Sind sich Mieter und Vermieter einig, kann die Überwachungskamera auf Kosten des Veranlassers montiert und später wieder demontiert werden. Im Mehrfamilienhaus sieht das deutlich anders aus. Allein ein Mieterwechsel führt dazu, dass auch der neue Mieter seine Zustimmung geben müsste.

Lüftung

Lüften ist besonders beim Erstbezug in den Neubau 'ein Thema'. Der Mieter ist zu einem normalen, gängigen Lüften der Mietwohnung verpflichtet; nicht weniger, aber auch nicht mehr.

Das gilt vor allem dann, wenn in dem Mietvertrag für den Neubau mit Erstbezug nicht vereinbart worden ist, dass sich der Mieter zum Abbau von Restbaufeuchte zu einem verstärkten Lüften und Heizen verpflichtet. Zu wenig oder falsches Lüften führt erfahrungsgemäß zur gesundheitsbeeinträchtigenden Schimmelbildung.

Das möchten Vermieter und Mieter vermeiden. Dem Mieter in einem Neubau mit Erstbezug muss bewusst sein, dass er in der Anfangszeit mehr als durchschnittlich lüften muss, was mit Kosten verbunden ist. Das erhöht, wenn auch unausgesprochen, temporär die Kosten der Unterkunft.

Regelmäßige Renovierung bzw. Kleinreparaturen & Instandhaltungspflicht

Die Quotenklausel besagt, dass der Mieter dem Vermieter bei vorzeitigem Auszug die bis dahin rechnerisch fälligen Renovierungskosten anteilig bezahlt.

Ansonsten ist es durchaus zulässig, im Mietvertrag bestimmte Fristen für die Renovierung der Mietwohnung zu vereinbaren. Das gilt für ein Streichen/Tapezieren von Wänden und Decken sowie für die Erneuerung des Bodenbelages. Kleinreparaturen gehören zu den Instandhaltungspflichten, die ebenfalls im Mietvertrag dem Mieter übertragen werden können. Sie sind auf einen jährlichen Höchstbetrag festgelegt, begrenzt auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahreskaltmiete.

Zum Thema Renovierung der Mietwohnung ist die bundesweite Rechtsprechung so vielfältig wie unterschiedlich. Jeder Amtsrichter fügt seinem Urteil den Satz hinzu, dass es sich um diesen Einzelfall handelt. Wir empfehlen Ihnen, sich zu dieser Fragestellung von uns beraten zu lassen.

Meldung von Besuchern

Als Besuch gilt der vorübergehende Aufenthalt des Besuchers in der Mietwohnung seines Gastgebers. Die Betonung liegt auf 'vorübergehend'. Der Mieter darf jederzeit und ohne Einschränkung Besuch in seiner Wohnung empfangen.

Der Besucher kommt und geht, ohne dadurch seinen Wohnsitz zu verändern. Das gilt nach gängiger Rechtsprechung für den ununterbrochenen Zeitraum von bis zu drei Monaten. Bis dahin ist es ein Dauerbesuch. Der braucht dem Vermieter weder angezeigt, noch muss er von ihm genehmigt werden. Danach handelt es sich um ein genehmigungspflichtiges Untermietverhältnis.

Wenn sich der Besucher vor Ablauf der drei Monate melderechtlich ummeldet oder seine Post unter der Adresse seines Gastgebers empfängt, dann liegt schon vorher ein Untermietverhältnis vor. Ansonsten kann der Mieter seinen Besucher ganz beruhigt auch für mehrere Wochen bei sich wohnen lassen.

Dauerbesucher bei Hartz 4 – Empfängern

Damit werden mit dem Vermieter und mit dem Jobcenter zwei Parteien mit ganz unterschiedlichen Interessen angesprochen. Der Vermieter hat keinen Anspruch darauf, Näheres oder Persönliches über den Dauerbesucher zu erfahren.

Anders ist die Situation, wenn aus dem Dauerbesuch ein Untermietverhältnis wird. Dann muss der Untermieter dem Vermieter unter anderem seine Berufstätigkeit respektive wirtschaftliche Situation darlegen. Das Jobcenter, die frühere ARGE, Arbeitsgemeinschaft SGB II, überprüft auch deswegen regelmäßig die Wohnsituation des Hartz IV-Empfängers, weil ihm Warmmiete sowie Heizkosten erstattet werden.

Diese Summen ändern sich bei einer Veränderung der Wohn-/Bedarfsgemeinschaft. Das ist jedoch, wie es gerne genannt wird, ein ganz anderer Kriegsschauplatz. Für den Vermieter macht es keinen Unterschied, ob der Dauerbesucher ein Bezieher von Transferleistungen, oder ob er sozialversicherungspflichtig berufstätig ist.

Dachrinnenreinigung

Die vom Mieter zu zahlenden Kosten für Kaltmiete und für Nebenkosten müssen allesamt namentlich im Mietvertrag aufgeführt sein. Kosten für die Reinigung der Dachrinne sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV, der Betriebskostenverordnung.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie auch umgelegt werden können. Möglich ist das nur dann, wenn sie als Kostenart im Mietvertrag aufgeführt sind. Der Vermieter hat also ein gesetzliches Recht, das er vertraglich umsetzen muss. Sofern einmalige Reinigungskosten für die Dachrinne als Reparatur oder Instandhaltung fällig werden, müssen sie als solche vom Vermieter getragen werden. Es ist seine Aufgabe und Zuständigkeit, für die jederzeitige einwandfreie Nutzbarkeit des Mietobjektes zu sorgen. Dazu gehört auch die abflussfreie Dachrinne.

Gartenpflege & Pflegekosten

Die Gartenpflege muss im direkten Zusammenhang mit der Gartennutzung gesehen werden. Kann der Mieter eine Gartenfläche vertraglich mit benutzen, dann wird ihm üblicherweise auch die dazugehörige Gartenpflege mit ihren Rechten und Pflichten übertragen.

Handelt es sich um einen nichtnutzbaren Garten als Gemeinschaftsfläche, dann kann der Vermieter die Kosten der laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Gartenpflege nach der BetrKV auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist auch in diesem Fall, dass die Kostenart namentlich in dem Mietvertrag unter Neben-/Betriebskosten aufgeführt ist.

Zu den umlagefähigen Kosten einer Grünflächenanlage gehören Personalkosten, Rasen-/Spielplatzpflege, Gießen und Bewässern, Entfernen von verblühten Blumen und Sträuchern, bis hin zum Entsorgen von Laub und Gartenabfällen. Energiekosten wie Strom und Benzin sowie Wasserkosten sind ebenfalls erstattungsfähig.

Grillen & Geruchsbelästigung

Das Grillen auf dem Balkon oder auf der Terrasse des Mehrfamilienhauses darf nicht dazu führen, dass wegen Geruch oder wegen Qualm gegen das Immissionsgesetz verstoßen wird.

Das klingt bürokratisch, wird jedoch im Einzelfall von den Gerichten nach diesem Maßstab bewertet. Grillen ist grundsätzlich ein gesellschaftlich-soziales Verhalten. Die Amtsgerichte urteilen auch in den einzelnen Bundesländern recht unterschiedlich. Einige orientieren sich an der Zahl von sechs bis acht Stunden pro Sommer als zumutbar oder geringfügig. Andere begrenzen die Grillzeit auf spätestens 22.00 Uhr.

Das Miteinander in einem Mehrfamilienhaus erfordert Rücksichtnahme einerseits und Toleranz andererseits. Die Nachbarn sollten sich nicht streiten, sondern eher einmal mehr gegenseitig zum Grillen einladen. Denn niemand weiß im Vorhinein, wie das Amtsgericht in seinem individuellen Einzelfall entscheiden würde.

Lärmbelästigung

Als Lärm gelten ganz allgemein Geräusche, die durch ihre Lautstärke belastend, störend oder gar gesundheitsbeeinträchtigend sind. In einem Mehrfamilienhaus ist Lärm sichtbar mehr als das normale Wohngeräusch.

Ruhestörender Lärm übersteigt die Zimmerlautstärke so sehr, dass er für Mitbewohner in deren Mietwohnung deutlich hörbar ist. In den Zeiten von 22.00 Uhr bis 07.00 Uhr und von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr ist jede Art von ruhestörendem Lärm zu vermeiden. So muss beispielsweise der Trittschall durch das Tragen von Hausschuhen auf ein Mindestmaß reduziert werden.

Der Vierbeiner muss ebenso gut erzogen sein wie die Kinder, und Instrumente dürfen während der mietrechtlichen Ruhezeiten nicht gespielt werden. Solange Partys nicht regelmäßig und dauerhaft veranstaltet werden, sollten beide Seiten Verständnis füreinander haben. Dazu gehört die frühzeitige Information der Mitbewohner, bestenfalls mit einer kleinen netten Aufmerksamkeit.

Mittagsruhe & Nachtruhe

Mittagsruhe und Nachtruhe sind in Deutschland zwei feststehende Begriffe. Während die Mittagsruhe als eine ganz allgemeine Erholungspause gilt, ist die Nachtruhe eine Definition aus dem Schallimmissionsschutzrecht.

Auch im Mietrecht sind Mittags- und Nachtruhe fest definiert. Nach geltender Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes BGH gilt die Zeit von 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr als Mittags-, und die Zeit von 22.00 Uhr bis 07.00 Uhr als Nachtruhe in einem Mehrfamilienhaus. Der Mieter hat einen Anspruch auf ungestörte Ruhe zu diesen Ruhezeiten.

Der vertretbare Lärm-/Geräuschpegel richtet sich weitgehend nach der Wohnungslage. Hier wird in das reine, in das allgemeine Wohngebiet sowie in das Mischgebiet unterschieden. Ganz unabhängig davon, wo sich die Mietwohnung befindet, müssen auf jeden Fall die Mitmieter diese Ruhezeiten einhalten.

Mülltrennung

Rechtsgrundlage für Müllabfuhr und Mülltrennung sind das Kreislaufwirtschaftsgesetz als Bundesgesetz, das 'Gesetz zur Förderung der Kreislaufwirtschaft und Sicherung der umweltverträglichen Bewirtschaftung von Abfällen', sowie die 'Müllabfuhrsatzung' als jeweiliges Ortsrecht.

Daraus ergibt sich für jeden Haushalt die Pflicht zur Mülltrennung. Der Vermieter stellt auf seine Kosten die am Ort notwendigen Mülltonnen beziehungsweise Container zur Verfügung. Der Mieter ist dazu verpflichtet, sie zweckentsprechend für seine Müllentsorgung zu benutzen. Daraus ergibt sich zwangsläufig eine Mülltrennung.

Jedes Bundesland hat einen eigenen 'Bußgeldkatalog', der bei Verstößen gegen die Vorgaben des Kreislaufwirtschaftsgesetzes gilt. In der Alltagspraxis ist es jedoch erfahrungsgemäß problematisch, den Nachweis darüber zu erbringen und ein Bußgeldverfahren anzustoßen. An dieser Stelle ist der Vermieter mit einer klaren Formulierung in der Hausordnung gefragt.

Rauchen in der Wohnung & auf dem Balkon

Das Rauchen gehört als solches zur freien Lebensgestaltung des Mieters. Dabei muss er Zweierlei beachten. Zum einen darf die Mietwohnung durch das Rauchen nicht dauerhaft und übermäßig beschädigt werden.

Ist das der Fall, dann muss der Schaden spätestens zum Vertragsende auf Kosten des Mieters beseitigt werden. Zum anderen dürfen Mitbewohner durch das Rauchen nicht beeinträchtigt werden. Daraus ergibt sich, dass der Mieter 'in seinen eigenen vier Wänden' weitgehend ungehindert rauchen darf. Das gehört zum normalen Gebrauch des Mietgegenstandes.

Beim Rauchen auf dem Balkon kommt es wesentlich früher und intensiver zur Beeinträchtigung der Mitmieter. Das ist unzulässig, sobald die Beeinträchtigung mehr als nur unwesentlich ist. Das sind typische Einzelfälle, für die wir den Beteiligten und Betroffenen eine Beratung durch unsere Anwaltskanzlei anbieten.

Nutzung Treppenhaus / Gemeinschaftsbereiche

Das Treppenhaus gehört zu den Gemeinschaftsflächen im Mehrfamilienhaus, ebenso wie die Kellertreppe, der Kellergang oder die Flächen unterhalb von Treppenaufgängen.

Diese Flächen können grundsätzlich von den Mietern mit genutzt werden, sofern dadurch Rettungs- und Fluchtwege nicht versperrt sind. Darüber hinaus darf durch die Mitbenutzung die Flur-/Treppenhausreinigung nicht beeinträchtigt werden, sofern sie an einer externen Reinigungsfirma übertragen worden ist. Nach gängiger Rechtsprechung können Kinderwagen, Fahrrad und einzelne Schuhpaare auf diesen Gemeinschaftsflächen abgestellt werden.

Sie sind mobil, stehen nur vorübergehend dort und lassen sich jederzeit beseitigen. Schuhschrank oder Kommode hingegen sind üblicherweise nicht erlaubt. Zum Charakter des Mobiliars gehört, dass es einen festen Platz hat und durch seinen Inhalt schwer bis hin zu unbeweglich ist.

Wasserschaden

Wasserschaden muss für eine Schadensersatzpflicht näher definiert werden. Der Vermieter ist in jedem Falle für die Schadensbeseitigung an der Bausubstanz der Mietwohnung verantwortlich.

Er hat seinerseits die Möglichkeit, den Schädiger regresspflichtig zu machen. Für Schäden am Hausrat des Geschädigten, zum Beispiel bei einem Wasserauslauf aus der oberen in die untere Mietwohnung, ist der verursachende Mieter schadensersatzpflichtig. Der muss laufende Geräte optisch und akustisch überwachen, bildlich gesprochen im Auge behalten. Die Geräte müssen beim Verlassen der Mietwohnung abgeschaltet, und die Wasserzufuhr muss unterbrochen sein.

Der Mieter haftet als Schadensverursacher mit seinem Einkommen und Vermögen. Sofern ein Leistungsfall vorliegt und eine Versicherung besteht, wird ihm der Schaden von der Gebäude-, der Haftpflicht- oder der Hausratversicherung ganz beziehungsweise teilweise ersetzt.

Baulärm

Es gehört zum grundsätzlichen Recht eines Mieters, vor Baulärm geschützt zu sein. Dieses Recht garantiert der Vermieter mit dem Mietvertrag auch dann, wenn er keinen Einfluss auf den Baulärm auf dem Nachbargrundstück hat.

Der Mieter hat in diesem Fall ein Mietminderungsrecht, das im Einzelfall näher definiert und prozentual gemessen an der Kaltmiete festgesetzt werden kann. Hier sind die Tageszeiten für den Baulärm entscheidend dafür, ob der Vermieter Ansprechpartner für eine Mietminderung ist; oder aber der Lärmverursacher, weil er zur Ruhe-/Nachtzeit gegen die Lärmschutzverordnung verstößt und somit eine Ordnungswidrigkeit begeht.

Baulärm ist in einem Neubaugebiet anders zu bewerten als in der Anliegerstraße mit einer einzelnen Bauaktivität. Bevor der Mieter, wie es genannt wird, sich mit seinem Vermieter anlegt, sollte er seinen Einzelfall unserer Anwaltskanzlei schildern.

Umbautätigkeiten, wie Balkon

Nach § 555d BGB muss der Mieter zumutbare Modernisierungsarbeiten dulden. Die müssen vom Vermieter nach § 555c BGB rechtzeitig, spätestens ein Vierteljahr vorher angekündigt werden.

Vergleichbares gilt für Reparaturen, für Instandhaltungen sowie für Umbautätigkeiten. Umbauen ist in den meisten Fällen mit einer Modernisierung, einer Besserstellung des bisherigen Zustandes verbunden. Davon profitiert der Mieter auch dann, wenn sich daraus eine Mieterhöhung ergeben sollte. Umgekehrt muss der Vermieter seine Zustimmung geben, wenn der Mieter am oder auf dem Balkon Umbautätigkeiten vornehmen möchte.

Das ist deutlich seltener der Fall und oftmals mit der Auflage des Vermieters verbunden, zum Vertragsende auf eigene Kosten den Urzustand wiederherstellen zu müssen.

Verspätete Mietzahlung & Verzugszinsen

Die Mietzahlung ist am dritten Werktag des Monats für den laufenden Monat fällig; sie muss bis dahin dem Girokonto des Vermieters gutgeschrieben worden sein.

Wenn nicht, dann ist der Mieter im Zahlungsverzug. Das berechtigt den Vermieter zur Erhebung von Verzugszinsen. Die liegen für ein privates Mietverhältnis fünf Prozent über dem Basiszinssatz. Wenn der beispielsweise ein Prozent beträgt, dann werden sechs Prozent Verzugszinsen berechnet. Der Zahlungsverzug tritt automatisch ein, also ohne Mahnung des Vermieters.

Dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen geben dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Auch hier orientiert sich die Rechtsprechung an jedem individuellen Einzelfall. So zeigt sich sehr bald, ob der Mieter ein Mietnomade ist, oder welche sonstigen Gründe er für die verspätete Mietzahlung hat.

Weitere Gründe

Jede Mietminderung wird in Prozenten festgesetzt, gerechnet an der Kaltmiete für die Mietwohnung. Wenngleich die Entscheidungen der Amts-/Landgerichte bundes- und landesweit sehr unterschiedlich sind, so hat sich im Laufe der Jahre doch eine 'Marge' durchgesetzt, die durchweg einheitlich ist.

Hier sind einige Beispiele für Mietminderungen ab zehn Prozent aufwärts.

• 10% Nächtliche Ruhestörung durch Flascheneinwurf in Altglascontainer
• 10% Ausfall von Gasversorgung, von Klingel- oder von Wechselsprechanlage
• 15% Nichtbenutzbarkeit des Balkons wegen herumstreunender Katzen
• 20% Aufgebrochenes Laminat durch Feuchtigkeitseinwirkung von unten
• 30% Heizmöglichkeit bis maximal 16 beziehungsweise 18 Grad Celsius
• 50% Kompletter Heizungsausfall, Tropfwasser von der Zimmerdecke
• 70% Heizungsausfall während der Heizperiode Oktober bis März
• 100% Einsatz von Trocknungsgeräten wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung

Gesetzliche Kündigungsfristen

Die ordentliche Kündigung ist in § 573c BGB geregelt. Sie ist 'spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig'.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende, im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist ist unwirksam. Die außerordentliche Kündigung der Mietwohnung ist in § 569 BGB geregelt. Hier gibt es keine gesetzlich vorgegebene Kündigungsfrist.

Der Vermieter kann frei entscheiden, zu wann er den Mietvertrag kündigt. Sowohl ordentlich als auch außerordentlich muss per Briefpost gekündigt werden; Telefax oder E-Mail sind nach geltender Rechtsprechung nicht ausreichend. Die Frist zur außerordentlichen Kündigung sollte kurz gehalten sein, um den Sinn und Charakter der fristlosen Kündigung zu verdeutlichen. .

Wann ist Abmahnung rechtens?

Der Mieter sollte eine Abmahnung des Vermieters in jedem Falle ernst nehmen. Zu den gängigen Gründen für eine Abmahnung gehören:

• Mietrückstände inklusive der aufgelaufenen Verzugszinsen
• Vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung
• Keine oder nur teilweise Bezahlung der Betriebskosten
• Nichteinholen der Genehmigung für Tierhaltung, Untervermietung, Aufnahme des außerehelichen Lebenspartners
• Verstoß gegen die Hausordnung
• Nichteinhaltung des Mietvertrages

Vertragsverstöße können ebenso vielfältig wie vielseitig sein. Dazu gehört eine dauerhafte Lärmbelästigung ebenso wie das Nichteinhalten von gesetzlichen oder von vertraglichen Fristen. Jede Abmahnung sollte aus juristischer Sicht auf ihre Rechtmäßigkeit hin geprüft werden. Einem Laien ist das kaum möglich. Wir bieten mit unserer Anwaltskanzlei eine gekonnte, professionelle Beratung an.

Widerspruch einer Abmahnung

Durch die Abmahnung selbst kann der Vermieter keine Rechtsgrundlage schaffen. Sie ist lediglich eine 'scharfe Aufforderung' an den Mieter, auf den abgemahnten Anlass entsprechend zu reagieren.

Ein Widerspruch ist weder rechtlich noch tatsächlich möglich. Reagiert der Mieter nicht, dann muss er die nächste Reaktion des Vermieters abwarten. Wenn das die fristlose Kündigung der Mietwohnung ist, dann wird dadurch, und zwar erst jetzt eine Rechtssituation geschaffen. Gegen die kann sich der Mieter rechtlich vor Gericht wehren. Dort wird nicht über die Abmahnung, sondern über den Abmahnungsgrund verhandelt.

Wenngleich beides eng miteinander verknüpft ist, so wird es dennoch rechtlich getrennt gesehen. Ohne die Abmahnung könnte der Vermieter in vielen Fällen keine außerordentliche Kündigung aussprechen.

Eigenbedarfskündigung

Ein berechtigter Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die gesamte Mietwohnung, also nicht nur teilweise, für sich selbst oder für eine beziehungsweise mehrere zum Hausstand gehörende Personen benötigt.

Rechtsgrundlage für dieses ordentliche Kündigungsrecht ist § 573 Absatz 2 BGB. Zu den Streitpunkten zwischen dem Vermieter und dem auszugsunwilligen Mieter gehört die Definition des Familienangehörigen. Hier kommt es, wie in vielen anderen Mietrechtsfällen auch, auf den individuellen Einzelfall an. Für den Mieter ist es oftmals existenzentscheidend, ob der Vermieter mit dem geltend gemachten Eigenbedarf recht hat.

In solchen Fällen beraten wir Sie in unserer Anwaltskanzlei gerne und nehmen Ihre Rechte außergerichtlich sowie vor Gericht wahr. Sprechen Sie zuerst mit uns, bevor Sie auf das Kündigungsschreiben Ihres Vermieters reagieren.

Außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche fristlose Kündigung ist abschließend in § 543 BGB geregelt. Möglich ist sie nur aus wichtigem Grund.

Sowohl Vermieter als auch Mieter können die Mietwohnung unter bestimmten, gesetzlich recht engen Voraussetzungen außerordentlich kündigen. Der Vermieter kann bei Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten außerordentlich kündigen; der Mieter dann, wenn die Mietwohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzbar ist.

Die Gründe müssen hier wie da wichtig, im wahrsten Sinne des Wortes gewichtig sein. Außerordentlich heißt in diesem Sinne, dass von der ordentlichen Kündigungsfrist nach dem BGB abgewichen wird, dass davon abgewichen werden kann.

Fristlose Kündigung

Außerordentlich heißt von der Bedeutung her abweichend vom Gewohnten oder ungewöhnlich. Fristlos bedeutet seinerseits sofortig geschehend, ohne weiteren Aufschub.

§ 543 BGB bezieht beide Begriffe, also sowohl außerordentlich als auch fristlos, in die Gründe ein, aus denen unter diesen Voraussetzungen sowohl Vermieter als auch Mieter die Mietwohnung kündigen können. Der Vermieter darf sich mit einer fristlosen Kündigung nicht allzu viel Zeit lassen.

Das fristlose Kündigungsrecht nach § 543 BGB gilt dann als verwirkt, wenn gemäß § 242 BGB nach dem Grundsatz von Treu und Glauben in Kenntnis des Kündigungsgrundes übermäßig lange abgewartet wird. Diese Situation zu bewerten ist schwierig und vom Einzelfall abhängig. Sie sollten sich an unsere Anwaltskanzlei wenden, wenn Sie eine fristlose Kündigung Ihrer Mietwohnung erhalten.

Stellung eines Nachmieters

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes BGH kann der Vermieter einen vom Mieter benannten Nachmieter nur dann ablehnen, wenn es dazu wichtige, laut Urteil 'gewichtige' Gründe gibt.

Welche das sind, wird immer im Einzelfall entschieden. Dabei ist es unerheblich, wie viel Nachmieter der Mieter seinem Vermieter vorschlägt. Es können drei, fünf oder auch nur ein Nachmieter sein. Naturgemäß erhöht sich die Zahl, je mehr Vorschläge der Vermieter ablehnt. Doch ein Ablehnen ist in der Alltagspraxis gar nicht so einfach.

Dem berechtigten Interesse des Vermieters wird ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegenübergestellt. Beide Interessen werden gegeneinander abgewogen. Wenn es sich 'um einen Nachmieter ohne Fehl und Tadel' handelt, dann sind die Chancen auf Stellung eines Nachmieters ausgesprochen gut.

Zwangsräumung

Die Zwangsräumung ist eine titulierte Zwangsvollstreckung mit der Maßgabe, dass die Mietwohnung geräumt, sprich verlassen werden muss. Vorangegangen sind eine meistens fristlose Kündigung sowie deren Nichtbeachtung durch den Mieter.

Der Gerichtsvollzieher übernimmt auf Antrag des Vermieters als dem Gläubiger die zwangsweise Räumung der Wohnung, gegebenenfalls unter Mithilfe der Schutzpolizei. Er ist dazu berechtigt, die Mietwohnung gewaltsam zu öffnen und leerräumen zu lassen. Dazu kommt es erst dann, wenn der Mieter unter Missachtung von Abmahnung, Kündigung und dem anschließenden Räumungsurteil die Wohnung nicht verlässt beziehungsweise nicht räumt.

Der Vermieter muss als Gläubiger die Kosten der Zwangsräumung bezahlen und kann anschließend den Mieter als Schuldner in Regress nehmen. Ob er das Recht, das er hat, dann auch tatsächlich bekommt, bleibt dahingestellt.

Rückforderung der Kaution

Nach Mietvertragsende kann der Mieter die gezahlte Kaution zurückverlangen. Der Vermieter hat seinerseits ein Sicherungsrecht, um mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Kaution zu verrechnen.

Solche Forderungen können notwendige Renovierungsarbeiten nach Verlassen der Mietwohnung sein, ebenso wie zu erwartende Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung. Weder Gesetzgebung noch Rechtsprechung kennen feste Fristen für die Kautionsrückzahlung. Nach allgemeiner Auffassung sollte ein halbes Jahr ausreichend lang sein, um Klarheit über ein Sicherungsrecht zu schaffen.

Solange Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter offen sind, kann er die Kaution ganz oder teilweise zurückbehalten, ohne in Zahlungsverzug zu geraten. Wenn Sie in einer solche Situation sind, dann lassen Sie sich durch unsere Anwaltskanzlei beraten.

Streichen bei Auszug

Das Streichen von Wänden und Decken gehört zu den Mindestanforderungen des Vermieters im Rahmen von Renovierungsarbeiten, wenn der Mietvertrag endet.

Der Mieter ist dabei nicht ganz frei in der Farbwahl. Während der Mietzeit kann er sich für eine Farbe seiner Wahl entscheiden. Beim Streichen anlässlich des Auszuges treten die Interessen des Vermieters in den Vordergrund, die von denen des Mieters deutlich abweichen können. Der Mieter muss es akzeptieren, Wände und Decken mit einer hellen, neutralen oder dezenten Farbe zu streichen.

Eine einheitliche Rechtsprechung zur Farbwahl gibt es nicht. Auch diese Situation wird vom zuständigen Amtsgericht individuell bewertet, wenn es zu Unstimmigkeiten kommen sollte.

Renovierung bei Auszug

Abnutzungen, die durch ein normales Wohnen entstehen, sind als Schönheitsreparatur beim Auszug aus der Mietwohnung vom Mieter zu beseitigen.

Dazu gehören das Tapezieren von Wänden sowie das Streichen oder Kalken von Wänden, Decken und Heizkörpern. Abhängig vom Material zählen auch Tür- und Fensterrahmen dazu. Diese Pflicht des Mieters muss im Mietvertrag vereinbart sein, was meistens der Fall ist.

Die Rechtsprechung ist bundesweit auch deswegen so unterschiedlich, weil jeder Mietvertrag ein individueller Einzelvertrag für die betreffende Wohnung ist.

Sollten Sie Ihre Mietwohnung gekündigt haben und vor der Frage einer Renovierung stehen, dann lassen Sie sich von unserer Anwaltskanzlei dazu beraten. Wir prüfen Ihren Mietvertrag sowie die tatsächliche Situation und finden eine Lösung in Ihrem Sinne.

Besenrein bei Überlassung der Wohnung

Als besenrein wird die Mietwohnung dann bezeichnet, wenn sie sauber gefegt und von grobem Schmutz befreit ist. Dieser Zustand bezieht sich im Wesentlichen auf den Fußboden sowie auf Wände und Decken.

Als grobe Verschmutzung gelten Aufrieb oder Klebereste. Fenster und Glastüren brauchen nicht geputzt zu werden. Wie das Wort besenrein formuliert, genügt das Reinigen mit einem Besen, um den Oberflächenstaub zu beseitigen. Was darunter an der Substanz von Fußboden und Zimmerwänden grob verschmutzend haftet, muss entfernt werden; aber nur das.

Unkrautwuchs auf der Terrasse braucht nicht beseitigt zu werden, wohl aber ein schmieriger Schmutzfilm als Aufrieb. Nikotinablagerungen müssen nur dann entfernt werden, wenn es sich nach dem Mietvertrag um eine Nichtraucherwohnung handelt.

Dübellöcher

Dübellöcher sind immer dann notwendig, wenn eine Schraube nicht direkt in die Zimmerwand eingedreht werden kann.

Zum Befestigen jedes etwas schwereren Gegenstandes, vom größeren Spiegel über Gardinenstange bis hin zur Einbauküche, wird gedübelt. Bei der Demontage verbleiben die mehr oder weniger großen Dübellöcher in der Wand. Wenn die Zahl an Dübellöchern das normale Maß der Wohnungsnutzung übersteigt, dann müssen sie beim Auszug geschlossen werden. Eine einheitliche Rechtsprechung zu 'normales Maß' gibt es nicht.

Auch hier sind der Mietvertrag einerseits und die individuelle Situation der Mietwohnung andererseits entscheidend für die Bewertung. Dübellöcher in Kacheln oder Fliesen bedürfen auf jeden Fall der Zustimmung des Vermieters. Die wird erfahrungsgemäß mit der Auflage gegeben, dass beim Auszug der Urzustand auf Kosten des Mieters wiederherzustellen ist.

Verfahren im Sterbefall

Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Ableben des Vermieters. Die rechtmäßigen Erben treten in dessen Rechte und Pflichten ein.

Sie haben die Möglichkeit, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen wie für Renovierung und für anderen Kostenersatz übernehmen sie; umgekehrt haben Sie den Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution. Während die laufende Miete bis zum Vertragsende von den Erben zu zahlen ist, brauchen sie bereits bestehende Mietschulden nicht übernehmen.

Die müssen sich aus der Hinterlassenschaft des Mieters finanzieren. Eine Erbausschlagung hat zur Folge, dass die Erben mit dem Mietvertag des Verstorbenen buchstäblich nichts zu tun haben. Der Vermieter muss in diesem Fall die Mietwohnung auf seine Kosten räumen und renovieren.